Aprovat el Projecte de llei de mesures de protecció, d’estímul del mercat i de governança en l’habitatge

un habitatge
Un habitatge. Foto: ARXIU

El Projecte de llei de mesures de protecció, d’estímul del mercat i de governança en l’àmbit de l’habitatge ha estat aprovat per l’executiu. El text engloba un conjunt de mesures simultànies i de diferent abast que tenen l’objectiu de refermar la resposta del Govern a la situació actual del mercat d’habitatges de lloguer per tal de facilitar l’accés a un preu assequible a un nou habitatge i, alhora, el manteniment de l’actual.

Per a fer-ho, el projecte de llei segueix els tres eixos fonamentals en política d’habitatge que ha dut a terme el Govern al llarg de la legislatura: la protecció de les persones i de les famílies, l’estímul del mercat i, finalment, la governança. Tot, tenint en compte el context socioeconòmic actual i els reptes de futur.

 

Protecció de les persones i les famílies

En concret, pel que fa a la protecció de les persones i les famílies en diferents àmbits, el projecte de llei torna a preveure una pròrroga d’un any en els contractes d’arrendament d’habitatges que expirin durant el 2023 o qualsevol de les seves pròrrogues, en cas de manca d’acord entre les parts. Per tant, la part arrendatària podrà exigir la renovació del contracte un any més i el preu del lloguer només podrà incrementar-se –com a novetat– d’acord amb l’Índex de revaloralització dels salaris que aprovi el Govern.

El Projecte de llei també contempla que els contractes de lloguer que van ser prorrogats legalment al 2019 i el 2020 puguin quedar fora de la pròrroga acordada per a l’any 2023 si es compleixen diverses condicions.

Així, es desafecten els contractes que van ser prorrogats a l’any 2019 i el 2020 sempre que es formalitzi un nou contracte de lloguer a favor de la persona que ja ocupa l’habitatge –acceptat de mutu acord per les dues parts– amb una durada mínima de 5 anys i es regularitzi la renda de lloguer, si escau, en un 10% com a màxim respecte l’actual. En el cas que no s’arribi a un acord entre les parts o no es respectin les condicions establertes per a desafectar el contracte, la part arrendatària podrà exigir la pròrroga legal del contracte durant un any més.

Entre les mesures de protecció de les persones i les famílies també es regula l’actualització excepcional de les rendes dels contractes d’arrendament d’habitatge durant l’any 2023. Es recorda que l’actualització de rendes és una matèria regulada en la Llei d’arrendaments de finques urbanes de manera que, sempre que s’hagi pactat en el contracte, la part arrendadora pot actualitzar la renda d’acord amb l’IPC.

Aquesta actualització només es pot fer un cop a l’any i qualsevol altre sistema de revisió que pactin les parts és nul. No obstant això, el context socioeconòmic actual obliga a revisar aquesta norma general i crear un règim excepcional per a evitar traslladar a les persones i famílies tot el pes de l’increment de la inflació. És per això, que de forma excepcional i atesa la conjuntura econòmica actual, s’ha establert que l’actualització de rendes durant l’any 2023 serà equivalent a l’índex de revaloració dels salaris que aprovi el Govern.

Per tal de reforçar la garantia de protecció de les persones, el projecte de llei encomana al Govern que –en el termini d’1 any a l’entrada en vigor del projecte de llei– ha d’elaborar un protocol d’actuació en matèria de protecció de les persones en situació de pèrdua de l’habitatge de residència habitual i permanent per a casos de desnonaments, tenint en compte les mesures de caràcter social que escaiguin.

D’aquesta manera, el Projecte de llei dona resposta a una demanda reiterada del Consell de Drets Socials del Consell d’Europa, que sol·licitava la protocol·lització de l’actuació entre la Batllia i els serveis socials de manera que s’atenguin de forma ràpida i eficaç els casos de vulnerabilitat social i residencial i, alhora, es faciliti la intervenció preventiva davant situacions susceptibles d’exclusió social.

A la vegada, el projecte de llei inclou la consolidació de la flexibilització dels requisits d’accés als ajuts a l’habitatge de lloguer aprovats recentment per tal de facilitar el manteniment de l’habitatge de lloguer a les persones i les famílies que tenen més dificultats.

En matèria energètica, el mateix text recull una demanda feta mitjançant la Comissió Nacional de l’Habitatge. Així, i per tal de facilitar l’elaboració de l’etiqueta energètica exigible per a l’arrendament d’habitatges des de l’1 de gener del 2023 mitjançant el mètode simplificat, l’inquilí està obligat a cedir les dades de consum a la part arrendadora. Per això, aquest projecte de llei modifica la Llei d’arrendaments de finques urbanes i introdueix aquesta nova obligació als inquilins.

Finalment, tenint en compte l’impacte de l’augment de preus sobre els béns de consum i especialment sobre la factura de la calefacció l’hivern vinent, es retarda un any l’aplicació de l’impost sobre hidrocarburs que afecta a les llars.

 

Mesures per a estimular el mercat de l’habitatge

D’altra banda, el projecte de llei contempla un seguit de mesures que tenen l’objectiu d’estimular el mercat de l’habitatge. Així doncs, amb la finalitat principal, però no exclusiva, d’alleugerir les tensions addicionals que comporta l’arribada de persones estrangeres per a fer treballs de temporada, es modifica la Llei de relacions laborals perquè l’empresari que satisfaci l’allotjament i pensió alimentària només podrà descomptar el 25% del salari global brut que la persona assalariada percep.

Des de l’àmbit tributari, el text introdueix una altra de les demandes fetes per la Comissió Nacional de l’Habitatge. Si la Llei de mesures urgents en matèria d’arrendaments d’habitatges del 2019 va aprovar una exempció de l’1% en l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) sempre que l’adquisició de l’habitatge es destinés al mercat de lloguer, aquesta Llei n’equipara el tractament en operacions fetes per particulars i sotmeses a l’impost general indirecte creant un tipus específic del 3,5%, equivalent a una exempció de l’1% per a aquest tipus d’adquisicions.

Seguint amb la matèria tributària, entre les modificacions més destacables que aquest projecte de llei incorpora concerneix a l’Impost d’Habitatges Buits, que presenta diferents canvis. Concretament, el període de desocupació necessari per a qualificar un habitatge com a buit passa de 2 anys a 1 any, l’eliminació de diverses exempcions (com les terceres residències, el domicili fiscal o social del subjecte passiu o els pisos que estiguin a la venda han d’estar a un preu que no sigui superior al de mercat), l’increment de la base tributària que passa de 5,05 €/m2 a 10,00 €/m2 o el règim de declaració que passa a ser d’autoliquidació. I tindrà una naturalesa finalista de manera que la recaptació estarà destinada a la promoció d’habitatge protegit.

En paral·lel, el projecte de llei introdueix una modificació del Codi de procediment Civil per a agilitar els procediments de resolució de contracte i desnonament davant dels supòsits d’abandonament de la finca arrendada. S’eliminen els requisits relatius a l’acreditació de manca de despesa de subministrament i també a l’obtenció de declaracions de testimonis que dificulten a la pràctica la sol·licitud del retorn provisional de la finca arrendada.

Així, s’introdueix que es pugui sol·licitar directament a la Batllia el retorn provisional de la finca i se’n sol·licita directament, alhora, la inspecció ocular. Es tracta d’una mesura que ha estat reclamada pel sector en el marc de les reunions mantingudes en la Comissió Nacional de l’Habitatge.

Finalment, al text regula per primera vegada els drets d’adquisició preferent a favor del Govern en l’àmbit de transmissions patrimonials fetes mitjançant dos supòsits: Insolutumdació en pagament de deute amb garantia hipotecària o procediments d’execució forçosa d’una garantia real d’hipoteca.

La regulació dels drets d’adquisició preferent a l’Administració en aquests supòsits ha tingut diversos efectes positius arreu. D’una banda, permet protegir les persones i les famílies afectades que no han pogut fer front a les seves obligacions contractuals com a conseqüència de situacions sobrevingudes mitjançant el manteniment de la possessió de l’habitatge amb un contracte d’arrendament social o de preu assequible. I, d’altra banda, facilita la creació d’un parc públic d’habitatge que promou les condicions necessàries per a fer efectiu el dret de tothom a un habitatge digne.

 

Mesures per a la governança en l’àmbit de l’habitatge

Per últim, el projecte de llei engloba un conjunt de mesures destinades a reforçar la governança en l’àmbit de l’habitatge. Així doncs, es destaca l’habilitació al Govern perquè pugui accedir i tractar les dades relatives al parc immobiliari d’habitatge, d’acord amb la Llei qualificada de protecció de dades personals, de proveïdors com ara els Comuns, notaris o societats parapúbliques.

El ministre, Víctor Filloy, ha explicat que aquesta habilitació constitueix un recurs imprescindible per a desenvolupar polítiques d’habitatge preventives i també reactives i que, a més, siguin més encertades perquè responguin a necessitats estudiades amb detall. Aquesta habilitació també proporciona l’empara legal suficient per a poder localitzar els habitatges buits, identificar-ne la titularitat i estudiar-ne les causes de la manca d’ús.

Alhora, es determinen les potestats administratives de l’INH sobre els habitatges de protecció pública: potestat d’execució forçosa, potestat de recuperació d’ofici, i potestat de desnonament administratiu. D’aquesta forma, es regulen les causes de desnonament administratiu d’aquest tipus d’habitatges, com ara l’ocupació indeguda o l’ús indegut.

En relació amb el Fons d’Habitatge, s’estableix que les Administracions públiques poden cedir l’ús de béns immobles patrimonials o drets reals sobre béns immobles a favor del Fons d’Habitatge per a destinar-los a habitatge de preu assequible, tot i que la utilització o l’explotació pública en sigui previsible. Així mateix, es considera el Fons d’Habitatge com a entitat totalment exempta de taxes comunals, per tal de facilitar la promoció i rehabilitació d’habitatge de preu assequible. Per a dur-la a terme és modifica l’article 21 de la Llei de finances comunals.

Per tal de d’incentivar l’oferta pública i privada d’habitatge de lloguer, el projecte de llei recupera la mesura que facilita el canvi d’ús a residencial d’hotels, aparthotels i apartaments turístics que posin els immobles al mercat de lloguer. A la vegada es facilita també la posada al mercat de nous habitatges mitjançant l’exempció de diferents criteris de la rehabilitació vigents per a edificis d’ús residencial antics que es vulguin posar al mercat de lloguer i facilitar la creació d’espais comuns compartits (coliving).

A més, es modifica la Llei de l’embargament en l’àmbit del procediment de la subhasta pública. S’estableix que l’autoritat que porti a terme l’execució, a més dels anuncis oficials al BOPA, ha de notificar al ministeri responsable de l’habitatge, perquè prèvia valoració de l’habitatge objecte de subhasta, decideixi si vol o no comparèixer en el procediment de licitació.

El projecte de llei també regula la figura de la taxació pericial immobiliària amb la finalitat de distingir entre valoracions comercials i valoracions pericials immobiliàries. Els professionals que es dediquin a les darreres valoracions hauran de reunir els requisits legals establers de formació i registre. En aquest sentit, es preveu un regim transitori per a adaptar-se.

Per a cloure, el projecte de llei encomana al Govern l’aprovació d’un projecte de llei sobre el dret a l’habitatge, com a pilar bàsic de l’estat del benestar.

TOTES LES NOTÍCIES