El Consell de Ministres ha aprovat el Projecte de llei per al creixement sostenible i el dret a l’habitatge, amb l’objectiu de garantir un creixement moderat i respectuós amb l’entorn i els recursos del país, i d’aportar solucions a una de les principals preocupacions de la ciutadania com és l’accés a l’habitatge de lloguer, una de les màximes prioritats de l’acció del Govern. La ‘llei òmnibus’ estableix un conjunt de mesures de xoc que combinen el benestar de les persones que resideixen a Andorra amb l’activitat turística i constructiva, respectant el medi ambient i els recursos naturals.
El projecte de llei introdueix qüestions com la cessió obligatòria temporal de pisos buits al Govern si, després d’haver estat degudament notificat, el propietari no posa a lloguer el seu pis; la prohibició de noves llicències d’habitatge d’ús turístic (HUT) i d’apartaments turístics amb un sistema de caducitat i revocació dels permisos ja atorgats; així com la limitació de l’adquisició d’un màxim de dos immobles a les persones no residents.
El cap de Govern, Xavier Espot, ha ressaltat que “no es pot dissociar el dret a l’habitatge del creixement sostenible del nostre país, i per això el Projecte de llei també té afectació en àmbits com el Turisme, les Finances, la inversió estrangera o aspectes de regulació en matèria d’immigració”. Tot plegat, amb l’objectiu de posar al mercat un miler llarg de pisos al mercat de lloguer.
Espot ha subratllat que la nova llei estableix mesures decidides per a plantar cara al problema de l’habitatge i complementar la congelació dels lloguers fins al 2027, “una mesura que vam implantar per a donar un respir als llogaters i que ens dona marge per a aportar solucions decidides i valentes i desenvolupar una política seriosa en matèria d’habitatge a curt i mitjà termini”.
Les mesures avançades a la primavera s’han concretat en el projecte de llei explicat en una compareixença davant dels mitjans de comunicació per part del cap de Govern i dels ministres de Presidència, Economia, Treball i Habitatge, Conxita Marsol; de Turisme i Comerç, Jordi Torres; i de la titular de Justícia i Interior, Ester Molné.
Menys habitatges d’ús turístic i de més qualitat
Entrant al detall, pel que fa al turisme, Torres s’ha referit a la pressió que l’activitat turística exerceix sobre l’habitatge, ja que la modalitat d’HUT competeix amb la demanda de l’habitatge residencial. Per aquest motiu, el projecte de llei prohibirà la concessió de noves llicències d’HUT (ús residencial) i d’apartaments turístics (ús hoteler).
Amb els permisos ja atorgats s’implementarà un sistema de caducitat temporal, que es podran renovar cada tres anys tenint en compte dos supòsits. D’una banda, els HUT que es trobin en un edifici on més del 30% del total d’habitatges siguin també HUT, se’ls podrà renovar la llicència amb noves condicions d’increment de qualitat. De l’altra banda, els HUT que es trobin en un edifici on menys del 30% del total d’habitatges siguin HUT, no se’ls podrà renovar la llicència. El ministre ha avançat que els càlculs actuals apunten que hi haurà uns 660 pisos afectats per aquesta darrera situació (prop del 25% del total de gairebé 2.800 habitatges d’ús turístic del país).
En qualsevol cas, el projecte de llei estableix que si en el termini de sis mesos des de la cessió de l’habitatge a l’Institut Nacional de l’Habitatge (INH) aquest no l’ha pogut arrendar, el titular podrà recuperar la llicència d’HUT.
En paral·lel, la normativa prohibirà la pernoctació i l’acampada d’autocaravanes fora dels espais destinats a aquest efecte, i determina aquests espais habilitats per part dels comuns o per part dels privats.
Mesures per a fer aflorar al mercat de lloguer habitatges buits
En matèria d’habitatge, Conxita Marsol ha posat en relleu que el projecte de llei persegueix traslladar els pisos, que actualment es troben buits, al mercat de venda o de lloguer i, alhora, disposar de dades reals sobre el nombre d’habitatges buits. En aquest sentit, la ministra ha assenyalat que al text es defineix com a buit aquell habitatge que no té contracte de subministrament d’energia elèctrica o que no té consum d’energia durant els dos anys anteriors a l’1 de gener del 2024. La xifra provisional ascendeix a uns 2.000 pisos.
En base a aquesta informació, s’iniciarà el procediment per a aflorar al mercat els habitatges buits, que el Govern podrà activar quan escaigui al llarg de 3 anys a partir de l’entrada en vigor del projecte de llei. És el termini adequat, ha assenyalat la ministra, perquè, juntament amb la mesura vigent de garantir limitacions de preu i una pròrroga als contractes de lloguer, es pugui bastir un parc públic d’habitatges -ja sigui amb els edificis que construeix o rehabilita el Govern destinats a lloguer assequible, o bé amb la cessió de pisos buits o d’apartaments turístics amb totes les garanties per als propietaris.
Marsol ha detallat que el procediment començarà amb l’enviament d’un requeriment a la persona titular de l’habitatge en què se l’informarà que la seva propietat entra en el supòsit de ser considerat buit. A partir d’aquest moment, s’obrirà un termini de tres mesos perquè el propietari justifiqui que el seu habitatge no es troba en aquest supòsit i, en tot cas, tindrà la possibilitat de vendre, llogar o cedir l’ús del seu habitatge al Govern perquè aquest formi part del parc públic d’habitatges de lloguer a preu assequible en les condicions establertes.
Transcorregut el termini de tres mesos sense que el titular de l’immoble justifiqui que no està buit, el Govern constatarà que l’habitatge entra en el supòsit de buit i declara l’incompliment de la funció social de l’habitatge. I conseqüentment el mateix Executiu acordarà, mitjançant una resolució, la cessió obligatòria i temporal de l’ús de l’habitatge en favor del Govern per un termini de 5 anys com a màxim.
Pel que fa a les condicions de la cessió de l’ús, cada habitatge podrà estar sota aquesta modalitat un termini màxim de cinc anys. A canvi, el titular percebrà una compensació econòmica derivada de la cessió equivalent a la renda de preu assequible que es defineixi. A més, en cas que sigui necessari, el Govern finançarà, per compte del titular de l’habitatge buit, les despeses per als treballs que siguin convenients perquè l’habitatge sigui digne i es deduirà de l’import de la renda.
Conxita Marsol ha remarcat que la manca de pagament de la persona adjudicatària no perjudicarà ni disminuirà el dret a la compensació econòmica del propietari, ja que el Govern se’n faria càrrec de la contraprestació que hauria de rebre el titular de l’immoble. La norma preveu que el propietari pot recuperar l’ús del pis (i subrogar-se en la posició, si escau).
En darrer terme, si una vegada l’habitatge forma part del parc públic i el Govern o l’INH no el cedeixen a una persona amb necessitat d’habitatge en un termini de 6 mesos, el titular de l’habitatge recuperarà l’ús.
A aquesta mesura, i per tal de reforçar la incorporació dels pisos buits al mercat de compra o de lloguer, el projecte de llei fixa un increment del tribut als habitatges buits, que passarà dels fins ara 50 euros/m2 a 100 euros/m2.
El cap de Govern, Xavier Espot, ha volgut deixar clar que “la finalitat no és la cessió obligatòria i temporal, sinó que els pisos buits retornin al mercat de lloguer”. Per això, ha explicat que el Govern dona les facilitats necessàries perquè així ho puguin fer els mateixos propietaris. Són, en alguns casos, persones no residents i que s’han desentès del pis. És en aquests casos, que “creiem que és legítim que el Govern amb aquest procés garantista pugui fer seva la cessió temporal i pugui posar al mercat aquests pisos”. Espot ha recordat que, en aquests casos, la mesura afavorirà els propietaris perquè el Govern serà qui adequarà aquests apartaments, tot deduint del lloguer que haurà de cobrar el propietari les despeses del seu condicionament.
Iniciatives sobre la inversió estrangera
En paral·lel, Conxita Marsol s’ha referit a la necessitat de trobar l’equilibri entre la inversió estrangera immobiliària i l’accés a l’habitatge de les persones que viuen a Andorra, garantint un creixement sostenible i menys especulatiu que l’actual.
Per això, s’ha decidit introduir en el projecte de llei limitacions en l’adquisició de propietats immobiliàries a les persones físiques no residents; a les persones físiques residents amb menys de 3 anys de residència; a les persones jurídiques de nacionalitat estrangera; i a les persones jurídiques de nacionalitat andorrana amb participació estrangera en el seu capital o en els seus drets de vot superior al 25%.
Tots aquests, únicament podran adquirir dos pisos, apartaments o estudis, juntament amb els seus annexos, que en cap cas no podran excedir de tres places d’aparcament i de tres trasters o similars per pis. O un habitatge unifamiliar o una parcel·la de terreny per a la construcció d’un sol habitatge unifamiliar. O tres places d’aparcament.
Així mateix, es prohibiran les promocions immobiliàries estrangeres, excepte si estan destinades al mercat de lloguer. Tanmateix, Marsol ha precisat que no hi ha restriccions per a les persones jurídiques estrangeres en l’adquisició de l’immoble per al desplegament de la seva activitat mercantil.
En relació amb la inversió estrangera directa, el projecte de llei segueix el precepte de tenir més control en el capital estranger en societats andorranes. Per això, la inversió estrangera de més del 25% en una societat andorrana requerirà autorització prèvia, quan fins ara era del 50%.
A més, per a constituir una societat andorrana, les persones físiques i jurídiques estrangeres que adquireixin més del 10% de capital estranger necessitaran una autorització prèvia. Les persones jurídiques andorranes amb més del 25% de capital estranger necessitaran, també, autorització prèvia.
La ministra ha ressaltat que al projecte de llei s’ha establert que una inversió estrangera no generarà cap dret per a l’obtenció de la residència. És a dir, es condicionarà la inversió estrangera vinculada a l’obtenció de la residència a l’existència de quota d’immigració prèvia disponible i suficient, determinada en funció de les necessitats del país.
En termes generals, el text també preveu accions de seguiment de la inversió estrangera i un règim sancionador. En concret, es determina un termini de 6 mesos, prorrogables, per a efectuar la inversió. I un termini de 18 mesos per a la materialització efectiva, sota pena de nul·litat si no es compleix (s’haurà de poder demostrar a través del Registre de Comerç, dipòsit de comptes anual, xifra de negoci i creació de llocs de treball). Finalment, una inversió sense autorització serà sancionada entre 10.000 i 20.000 euros amb, addicionalment, pena de nul·litat.
Mesures en l’àmbit tributari
Amb la voluntat de desincentivar l’especulació, Conxita Marsol ha apuntat que el projecte de llei conté també un increment del tipus de gravamen sobre la plusvàlua immobiliària en les transaccions de béns immobles efectuades tant per residents com per no residents, en funció del guany i del temps transcorregut des de l’adquisició del bé. La ministra ha puntualitzat que aquest increment segueix afavorint els residents i manté les exempcions actuals, com ara la reinversió en un primer habitatge. El gravamen s’apuja del 15% al 20% per a vendes inferiors als 2 anys en tots els casos, amb una reducció del percentatge a mesura que passa el temps (per exemple, en el cas dels residents, el gravamen serà del 15% entre el 2n i el 5è any, i del 10% del 5è al 6è any amb un degradat del 2% anual fins al 0% a partir de 10 anys).
A aquesta mesura, i per tal de promoure la compra, s’ha d’afegir l’exoneració de l’Impost sobre transmissions patrimonials (ITP) per a residents de més de cinc anys quan adquireixin el seu primer habitatge; sempre que aquest tingui un valor de fins a 500.000 euros, en lloc dels 360.000 euros actuals.
Mesures en l’àmbit de la immigració
Finalment, Ester Molné ha subratllat que el projecte de llei també contempla mesures en l’àmbit de la immigració que tenen com a voluntat “disminuir la pressió demogràfica i l’impacte negatiu que té sobre l’habitatge”.
Així doncs, s’eliminaran els permisos de treballadors desplaçats extracomunitaris i es prohibirà treballar per compte propi als titulars d’una autorització de residència i treball durant el primer any de vigència de l’autorització, perquè no es pugui eludir el pagament del dipòsit de 50.000 euros.
A més, al text s’estableix que per a residir a Andorra mitjançant inversió estrangera caldrà acollir-se al sistema de quotes. També s’hi inclouen diferent mecanismes per a evitar el frau de llei i els incompliments de la normativa en matèria de immigració.
Aquestes noves mesures se sumen, tal com ha recordat Molné, al retorn al sistema de quotes d’immigració vigent anteriorment. La ministra ha explicat que durant els anys 2022 i 2023 es van flexibilitzar les quotes d’immigració per a facilitar i consolidar el personal en el sector dels serveis i per a fomentar el traspàs dels temporers extracomunitaris a la quota general, després de la necessària activació de l’economia per l’efecte de la pandèmia de la COVID-19.